可高房价带来的资产高估值早已升入&ldquo 陕西男童掉入深井 环保狗河里捡瓶子

上海证券:跨越中等收入陷阱有望化解内外资产高位差 假如在做实楼市泡沫的同时,能保住汇率稳定,前提当然是楼市泡沫不再增长,则有望成功化解内外资产价值的高“位差”。如此前景的路径之一,是成功跨越“中等收入陷阱”,居民收入快速增长、财富快速积累。□胡月晓对于泡沫,得益于前人的经验总结和大量研究,已探寻出不少规律,无论发生在哪个经济领域,认识都已较为深入。虽不能预防但至少能在前期就发现征兆,从而给出预警和对策,不再“只有破裂后才知道是泡沫”。对于当下的中国楼市,无论从资产回报率、房价收入比、租售比等微观指标,还是宏观和中观层次的产业比较指标,如工业化率和城市化率的比较、人口集聚进程演化来看,都指向一个方向:存在严重“泡沫”。我国房地产行业增长持续大幅超出工业增长、整体经济增长,并显然已经伤害到了实业。今天,在中国一线城市和部分沿海二线大城市,超高的租售比、超高的房价收入比早已超越了国际警戒线,以致大众普遍认为这类指标在中国是不适用的。人们因此还找出了不少支撑中国高房价的理由,这些理由至少到现在为止还都无法证伪。综合而言,说中国存在楼市泡沫,没有异议;说中国楼市存在巨大泡沫,大部分人也都同意;说中国楼市泡沫会破裂,大部分人则将信将疑,甚至很多人认为中国楼市泡沫还将继续扩大,还远未到破的地步。事实上,我国楼市“泡沫”不仅早为市场所认识——尽管对泡沫程度和演化前景有分歧,政策上也早已有应对。早在2010年4月,旨在降低楼市泡沫的“双限”政策(限购限贷)就已出台。“双限”楼市调控政策在实施了4年之久后有所松动,实在是再正常不过的现象。行政管制毕竟不是长久之道,哪一个“泡沫”市场在管制4年之久后还没有冷静下来?何况是一个去库存压力高企的市场。然而,松动后的各地房价大都涨得更凶了。楼市泡沫的膨胀,让行政调控措施又不得不重启,并因此在全社会引起了诸多因房而起的“怪现象”。中国楼市泡沫此轮再膨胀的新奇之处,不是房价在前期高位基础上的加速上涨,而是发生的环境比以往更不利泡沫膨胀。应该说,当前支持楼市泡沫再膨胀的因素比以往更少了,而约束房价上涨的因素却不断出现并持续:2015年后,中国货币增速在下台阶的基础上持续走低;去年8月新汇改后,市场上形成了比较强烈的人民币贬值预期,持续十余年的人民币升值预期被彻底扭转,资本单边流动(流入中国)态势不再;经济增速延续在“底部徘徊”,市场预期经济增长将长期延续缓慢下降态势;尽管人口向城市集中趋势仍未结束,但进程放缓,城市化速度开始下降,一线城市由于高房价带来的生活压力,对大学生的吸引力逐渐下降。逃离“京沪穗”虽难成潮流,但迹象毕竟已出现了。当前房价的加速上涨,脱离了大多数人对房价的认知上限,显然不是市场情绪演化的结果。政府一直在对引起泡沫的市场情绪努力纠偏,房价屡调屡涨,房价越压反而反弹越凶的现象,说明我国经济体系中存在着基础性缺陷,换句话说,我国楼市泡沫已不再是市场泡沫,而是经济失衡的集中表现。房价单边上涨,是房地产行业政策、城市管理政策、金融货币政策等综合决定的结果,是经济结构缺陷积累的集中体现。单一市场调控已不能平稳消除市场泡沫,只有综合推进城市管理改革、土地管理创新、金融财税变革等,才能解决楼市泡沫,实现经济转型。货币超发并不一定带来通胀和资产泡沫,否则就无法解释“流动性陷阱”了。“流动性陷阱”说明货币和商品、资产价格间的费雪比例关系并不成立。论述货币和价格间关系的费雪方程式(MV=PT),提出时间要比凯恩斯“流动性陷阱”理论早,更比真实世界中的“流动性陷阱”现象发生早了约60年。我国改革开放初期的“货币之谜”现象也说明,单纯货币增长并不一定导致价格普遍上涨。既然货币增长并一定导致价格上涨,那么反过来,货币增长放缓也不一定导致价格回落。大家看到,我国货币增速下降了,但总量规模还在扩张,而楼市投机需求已强大到需要“双限”(指开始于2010年的限购、限贷)行政措施来控制。去年楼市再现暴涨的局面表明,楼市行政控制目前放松不得。树不能长到天上去,可高房价带来的资产高估值早已升入“云霄”。面对显然不可持续的高资产价格泡沫局面,市场预测楼市资产泡沫必然发展为以下两种结果之一:或者本币贬值,房价不跌,汇率暴跌;或者楼市崩盘,房价崩盘,汇率稳定。但以笔者之见,我国楼市和本币汇率的组合变动还存在第三种可能:在做实楼市泡沫的同时,保住汇率稳定,前提当然是楼市泡沫不再增长。如此美好前景的路径之一,是中国成功跨越“中等收入陷阱”,居民收入快速增长、财富快速增加。这样,不再上涨或涨幅缓慢的房价,就会有越来越坚实的基础。更为重要的是,内外资产价值高“位差”的成功化解。资本外流压力从根源上看是国内货币超发,而要解决国内货币过多的问题,需要的是更多“面粉”。因为货币之“水”放出来后,再回收几乎是不可能的。但更多的“面粉”自然不能依靠经济增长带来的自然增加,货币超发就是指货币增长超出了经济增长对货币增长的内生性需求。从货币深化的角度看,我国货币之“水”需要增加的“面粉”数量只有靠给更多资产“确权”、靠将新资产引入市场。幸运的是,我国仍存在大量的待“确权”或不能自由市场化交易的资产或权益,比如农村的山林、湖泊、土地(含宅基地、农田、集体工业用地经营使用权等)。对农村集体资产的“确权”和可交易化处理,将足以吸纳当前超发的货币。如若是,中国另一个“货币之谜”将产生,并令世界瞩目。中国资产泡沫将得以夯实,本币汇率稳定也就有了强大基础,这也将大有利于中国经济跨越“中等收入陷阱”。(作者系上海证券首席宏观分析师)相关的主题文章: